Căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp

Căn hộ nghỉ dưỡng (condotel)  là loại hình bất động sản vừa để ở vừa kết hợp lưu trú du lịch. Dù bất động sản nghỉ dưỡng đang có dư địa lớn để phát triển nhưng vẫn còn không ít rào cản. Trong đó, nổi cộm là vấn đề pháp lý đối với loại hình condotel chưa rõ ràng và còn nhiều tranh cãi, khiến người mua dễ nhầm lẫn căn hộ nghỉ dưỡng là nhà ở dân cư hay căn hộ chung cư.

Hầu hết codotel đều nằm ở vị trí cực đẹp, xây dựng kiến trúc rất ấn tượng, kèm theo đó là chất lượng dịch vụ, nội thất đều chuẩn 5 sao. Kèm theo một bài toán kinh doanh với đáp số lý tưởng 5 năm hoàn vốn, 45 năm còn lại là phần lời thì đó là sức hút không thể chối bỏ. Nếu quyết định đầu tư vào dự án căn hộ nghỉ dưỡng thì cần phải xác định condotel không phải là nhà ở thông thường với một số điểm lưu ý sau:

Vấn đề thời hạn sở hữu của Condotel

Về thời hạn sở hữu, hiện nay vẫn còn tranh cãi vì nếu là nhà ở thì được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài, mà căn hộ nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Vì vậy, nếu cấp sổ với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn hộ này thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định pháp luật.

Tại điều 126, khoản 3 Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định: “Cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư là quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm“. Như vậy, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng là thuộc đối tượng được sử dụng đất có thời hạn.

“Hiện nay, căn hộ nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng lâu dài”. Nhưng thực tế, người được cấp giấy chứng nhận chỉ được sở hữu 50 năm“.

Về vấn đề hộ khẩu, vì là dự án là bất động sản nghỉ dưỡng, tức không hình thành khu dân cư nên không xin cấp hộ khẩu thường trú. Điều này có thể khó khăn khi cho con đi học, xin việc làm,… nên người mua nên cân nhắc.

Danh sách các loại hồ sơ pháp lý cần tìm hiểu:

  1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đât (hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất thu tiền 1 lần) của Dự án.
  2. Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án dưới 5ha.
  3. Giấy phép xây dựng.
  4. Biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án được phê duyệt.
  5. Hợp đồng mua bán.

Vấn đề lợi nhuận từ Condotel

Chủ đầu tư sẽ quản lý, cho thuê lại bất động sản đó rồi chia sẻ lợi nhuận với khách hàng sở hữu căn hộ tại dự án. Mỗi chủ đầu tư có thể đặt ra những điều kiện, điều khoản khác nhau. Ví dụ, Dự án Soleil Đà Nẵng thì giao toàn quyền cho chủ sở hữu căn hộ quyết định hoàn toàn.

Có thể là cam kết sẽ đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận ổn định cho dù căn hộ đó cho thuê được hay ế ẩm. Hoặc, có một số chủ đầu tư lại đưa ra tỷ lệ lợi nhuận chỉ được duy trì trong một thời gian nhất định chứ không phải mãi mãi. Thậm chí, chủ đầu tư sẽ chỉ chia lợi nhuận cho thuê lại căn hộ cho người mua nhà khi dự án kinh doanh có lãi. Tất cả các cam kết này đều là thỏa thuận dân sự giữa hai bên không theo một quy định pháp lý cụ thể nào hay có gì để đảm bảo bên cam kết thực hiện đúng trong tương lai.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, để thúc đẩy thị trường condotel phát triển tương xứng với tiềm năng:
Cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý theo hướng cấp sổ đỏ cho loại hình bất động sản này.